Impôts lors de l’achat d’un bien immobilier sur la Costa Blanca et dans la Communauté valencienne en 2026 : TVA, ITP, AJD et coûts réels

Par COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ®
Mis à jour en juin 2026 · 8 min de lecture

Résumé

Acheter un bien immobilier sur la Costa Blanca exige bien plus qu’une simple analyse du prix de vente. En 2026, l’acheteur doit distinguer entre logement neuf, bien de seconde main, propriété de luxe, opération avec non-résidents, location touristique, investissement patrimonial et éventuels frais additionnels tels que notaire, Registre foncier, gestion administrative ou financement.

Depuis le 1er juin 2026, l’achat d’un bien immobilier de seconde main dans la Communauté valencienne est imposé, en règle générale, à 9 % d’ITP. Lorsque la valeur du bien transmis dépasse 1.000.000 €, le taux applicable est de 11 %. Pour un logement neuf, l’opération est normalement soumise à une TVA de 10 % et également à l’AJD, dont le taux général dans la Communauté valencienne est passé à 1,4 % à cette même date. La loi 5/2025 de la Generalitat confirme ces modifications pour les faits générateurs intervenus à partir du 1er juin 2026. (boe.es)

Sur des marchés tels que Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante et Valence, où coexistent acheteurs nationaux, clients internationaux, promoteurs, sociétés patrimoniales et investisseurs, bien comprendre ces impôts permet d’éviter les erreurs, d’anticiper les coûts et de protéger l’opération avant la signature d’une réservation, d’un contrat d’arrhes ou d’un acte authentique.

Quels impôts paie-t-on lors de l’achat d’un bien immobilier sur la Costa Blanca en 2026 ?

La fiscalité d’un achat immobilier dépend principalement du fait qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un bien de seconde main.

L’Agence fiscale espagnole distingue les biens immobiliers d’occasion, pour lesquels l’acheteur paie l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales auprès de l’administration fiscale régionale compétente, et les logements neufs, soumis à la TVA. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ce tableau est fourni à titre indicatif. Chaque opération doit être analysée selon le type de bien, la situation du vendeur, la valeur de référence cadastrale, l’usage prévu, la structure d’achat et la documentation juridique disponible.

ITP dans la Communauté valencienne 2026 : taux général de 9 % et 11 % pour les biens de plus de 1.000.000 €

L’ITP est l’impôt principal lors de l’achat d’un bien immobilier de seconde main. Sur la Costa Blanca, il concerne directement les acheteurs de biens existants à Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante, Valence et dans le reste de la Communauté valencienne.

Depuis le 1er juin 2026, le taux général de l’ITP dans la Communauté valencienne est de 9 % pour les acquisitions immobilières. Toutefois, lorsque la valeur du bien transmis, ou du droit réel constitué ou cédé sur le bien, dépasse 1.000.000 €, le taux applicable est de 11 %. (boe.es)

Exemples pratiques d’ITP sur la Costa Blanca

Sur le marché des villas de luxe, cette différence est particulièrement importante. Une opération supérieure à 1.000.000 € peut être soumise à un ITP de 11 %. L’acheteur doit donc calculer le coût réel avant de s’engager par une réservation ou un contrat privé.

Logement neuf à Alicante et Valence : TVA à 10 % et AJD à 1,4 %

Lorsqu’un logement neuf est acheté directement auprès d’un promoteur, l’opération n’est pas soumise à l’ITP, mais à la TVA. En règle générale, le logement neuf est imposé à une TVA de 10 %, qui s’ajoute au prix d’achat.

Dans la Communauté valencienne, il faut également tenir compte de l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés, l’AJD. Depuis le 1er juin 2026, le taux général d’AJD est de 1,4 %. (boe.es)

Exemple pratique pour un logement neuf

À ces montants doivent s’ajouter les frais de notaire, le Registre foncier, la gestion administrative le cas échéant, l’évaluation en cas de financement et les autres frais liés à la formalisation de l’opération.

Bien de seconde main : quand paie-t-on l’ITP et non la TVA ?

Un bien immobilier de seconde main n’est généralement pas soumis à la TVA, mais à l’ITP. Cela s’applique même lorsque le vendeur est une société, à condition qu’il s’agisse d’une deuxième transmission ou d’une transmission ultérieure et qu’aucune circonstance particulière ne nécessite un autre traitement fiscal.

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à penser que « si une société vend, il y a toujours de la TVA ». Ce n’est pas forcément le cas. Ce qui compte, ce n’est pas seulement l’identité du vendeur, mais la nature du bien, le fait qu’il s’agisse d’une première ou d’une transmission ultérieure, l’usage de l’actif, la situation fiscale du vendeur et l’éventuelle existence d’une renonciation à l’exonération de TVA.

Valeur de référence cadastrale : la donnée qui peut modifier l’impôt final

Lors de l’achat d’un bien de seconde main, l’ITP n’est pas toujours calculé uniquement sur le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur. L’article 10 du texte consolidé de la loi ITPAJD établit que, pour les biens immobiliers, la valeur sera la valeur de référence prévue par la réglementation cadastrale à la date d’exigibilité de l’impôt. Si la valeur déclarée, le prix convenu ou la contrepartie est supérieur à la valeur de référence, la base imposable retenue est le montant le plus élevé. (boe.es)

Cela signifie qu’avant de signer une réservation ou un contrat d’arrhes, il convient de vérifier si le bien possède une valeur de référence cadastrale et si celle-ci dépasse le prix réel d’achat.

Pourquoi cela compte pour une villa de luxe

Dans le cas d’un bien singulier, d’une villa rénovée, d’une finca méditerranéenne, d’une maison avec vue mer ou d’une propriété située dans une zone prime, la valeur de référence peut ne pas refléter toutes les nuances réelles de l’actif. Toutefois, fiscalement, elle peut déterminer la base imposable.

C’est pourquoi, pour les propriétés de grande valeur à Jávea, Moraira, Dénia, Benissa ou Altea, il est recommandé de vérifier cette donnée avant de négocier le prix final, de structurer le contrat d’arrhes ou de calculer le coût total d’acquisition.

Comparatif rapide : logement neuf ou bien de seconde main

Cette comparaison permet de comprendre pourquoi deux biens au même prix peuvent entraîner des coûts fiscaux différents. Une villa neuve à 1.200.000 € ne s’analyse pas de la même manière qu’une villa de seconde main à 1.200.000 €.

Frais lors de l’achat d’un bien immobilier sur la Costa Blanca

En plus de la TVA, de l’ITP ou de l’AJD, l’acheteur doit également prévoir d’autres frais de formalisation.

Les plus courants sont les frais de notaire, le Registre foncier, la gestion administrative lorsqu’un financement ou un traitement professionnel intervient, ainsi que l’évaluation en cas de demande de prêt hypothécaire. Dans les opérations avec acheteurs internationaux, il peut également exister des frais liés aux traductions, procurations notariales, ouverture de compte bancaire, représentation fiscale ou coordination juridique.

Acheteurs étrangers sur la Costa Blanca : NIE, vendeur non-résident et retenue de 3 %

La Costa Blanca attire des acheteurs des Pays-Bas, de Belgique, d’Allemagne, de France, de Suisse, du Royaume-Uni, des États-Unis et d’autres marchés internationaux. Pour ces profils, la fiscalité espagnole doit être expliquée clairement avant la signature.

Un acheteur étranger a besoin d’un NIE pour formaliser l’achat et payer les impôts. Par ailleurs, s’il achète à un vendeur non-résident, il faut examiner la retenue de 3 % sur le prix convenu. L’Agence fiscale espagnole indique que l’acquéreur d’un bien appartenant à un non-résident doit retenir et verser 3 % à titre d’acompte de l’impôt correspondant au vendeur non-résident, au moyen du modèle 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ce point est particulièrement important dans les opérations de luxe, où l’acheteur et le vendeur peuvent tous deux être non-résidents et où l’opération exige une coordination entre agence, avocat, conseiller fiscal, notaire et banque.

Location de résidence principale : quand est-elle exonérée de TVA ?

La location d’un logement destiné à un usage stable et permanent comme résidence principale est exonérée de TVA. Cette règle change si le bien est destiné à un usage professionnel, commercial ou corporatif mal structuré.

Par exemple, un logement loué comme bureau professionnel, cabinet, bureau ou logement d’entreprise sans identification concrète de l’utilisateur final peut perdre l’exonération et devenir soumis à la TVA. L’Agence fiscale espagnole indique qu’un usage mixte logement et bureau professionnel peut être imposé à 21 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Question clé pour le propriétaire

Le contrat reflète-t-il réellement un usage résidentiel permanent ou existe-t-il un usage professionnel, commercial ou mixte ?

Cette distinction doit être clarifiée dès le départ, en particulier pour les biens de grande valeur loués à des dirigeants, entreprises, sociétés patrimoniales ou clients internationaux.

Location touristique sur la Costa Blanca : quand y a-t-il TVA et quand n’y en a-t-il pas ?

La location touristique mérite une attention particulière dans des zones comme Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe et Altea, où la rentabilité locative fait partie de l’analyse de nombreux propriétaires et investisseurs.

La clé consiste à distinguer la simple mise à disposition du bien de la prestation de services propres à l’industrie hôtelière.

L’Agence fiscale espagnole indique que, si des services propres à l’industrie hôtelière sont fournis, la location d’un appartement touristique n’est pas exonérée de TVA et doit être imposée au taux réduit de 10 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

La qualification fiscale doit être examinée selon le modèle réel d’exploitation, les services proposés, la licence touristique, la gestion opérationnelle et la documentation contractuelle.

Locaux commerciaux, bureaux et actifs mixtes

Les locaux commerciaux et bureaux ont généralement un traitement fiscal différent de celui des logements résidentiels. La location d’un local commercial est soumise à la TVA à 21 % en règle générale.

Dans une vente, la situation peut varier selon qu’il s’agit d’un local neuf, usagé, transmis par un particulier, une société, un entrepreneur, un promoteur ou un investisseur. Il peut également être nécessaire d’analyser si une renonciation à l’exonération de TVA ou l’inversion du sujet passif s’applique.

Ce point est important pour les actifs mixtes, locaux transformés en logements, lofts, biens avec changement d’usage, immeubles composés de plusieurs unités ou propriétés partiellement affectées à une activité économique.

Renonciation à l’exonération de TVA et inversion du sujet passif

Dans certaines opérations entre entrepreneurs ou professionnels, notamment lorsqu’il s’agit de locaux, entrepôts, bureaux, terrains ou actifs affectés à une activité économique, il peut être possible de renoncer à l’exonération de TVA.

Pourquoi cela peut-il être intéressant ? Parce que la TVA peut être déductible si l’acheteur dispose du droit à déduction, tandis que l’ITP représente généralement un coût définitif.

Dans ces opérations, l’inversion du sujet passif peut s’appliquer. Cela signifie que le vendeur ne facture pas la TVA de manière ordinaire ; c’est l’acheteur qui autoliquide l’impôt conformément aux règles fiscales applicables.

Honoraires immobiliers : TVA sur les honoraires professionnels

Les honoraires d’intermédiation immobilière sont, en règle générale, soumis à une TVA de 21 %.

Cela s’applique que le client soit un particulier, une société, un promoteur, un investisseur ou un acheteur étranger, dès lors qu’il s’agit d’une prestation professionnelle soumise à la TVA espagnole.

Les honoraires professionnels doivent être définis par écrit dès le début de l’opération, en indiquant la base imposable, la TVA applicable, le moment d’exigibilité et les conditions de paiement.

Quel budget prévoir en 2026 ?

À titre indicatif, l’acheteur d’un bien de seconde main dans la Communauté valencienne doit prévoir le prix d’achat plus l’ITP correspondant, soit 9 % depuis le 1er juin 2026 en règle générale, et 11 % lorsque la valeur du bien dépasse 1.000.000 €, en plus des frais de notaire, de registre et autres frais.

Pour un logement neuf, l’acheteur doit prévoir le prix d’achat plus 10 % de TVA, 1,4 % d’AJD depuis le 1er juin 2026 et les frais additionnels de formalisation.

Ces calculs n’incluent pas les frais de notaire, Registre foncier, gestion administrative, évaluation, financement ni les éventuels frais juridiques ou fiscaux spécifiques.

Checklist avant de signer une réservation ou un contrat d’arrhes

Avant d’engager une somme d’argent, l’acheteur doit savoir si l’opération est soumise à la TVA, à l’ITP ou à l’AJD ; s’il s’agit d’un logement neuf ou de seconde main ; si la valeur dépasse 1.000.000 € ; s’il existe une valeur de référence cadastrale ; si le vendeur est résident ou non-résident ; s’il existe des charges, hypothèques, risques urbanistiques ou limitations documentaires ; et si l’usage prévu sera résidence principale, résidence secondaire, location touristique, investissement ou activité professionnelle.

Pour les propriétés de grande valeur, cette vérification doit être effectuée avant la signature, et non après.

La valeur d’une agence immobilière ne réside pas uniquement dans la vente

Sur le marché immobilier actuel, en particulier dans le segment premium, le client ne recherche pas simplement une agence qui publie un bien. Il recherche du discernement, de l’anticipation, de la confidentialité et la capacité de détecter les risques avant qu’ils ne deviennent des problèmes.

COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® travaille avec une vision patrimoniale de l’opération immobilière. Chaque bien exige une lecture individuelle : situation juridique, documentation, fiscalité, positionnement, narration commerciale, profil de l’acheteur, valeur de référence, fiscalité applicable et stratégie de négociation.

L’objectif n’est pas de remplacer le conseiller fiscal ou juridique, mais de coordonner l’opération avec les professionnels concernés afin que l’acheteur et le vendeur prennent des décisions informées, sûres et alignées avec la véritable valeur de l’actif.

Questions fréquentes sur les impôts lors de l’achat d’un bien immobilier sur la Costa Blanca

Quel est l’ITP dans la Communauté valencienne en 2026 ?

Depuis le 1er juin 2026, le taux général de l’ITP dans la Communauté valencienne est de 9 % pour les acquisitions immobilières. Si la valeur du bien transmis dépasse 1.000.000 €, le taux applicable est de 11 %. (boe.es)

Combien paie-t-on d’impôts lors de l’achat d’un bien de seconde main sur la Costa Blanca ?

Pour un bien de seconde main, l’acheteur paie l’ITP. Depuis le 1er juin 2026, le taux général est de 9 % dans la Communauté valencienne, sauf pour les biens d’une valeur supérieure à 1.000.000 €, imposés à 11 %. Les frais de notaire, de registre et autres frais de formalisation doivent également être ajoutés.

Combien paie-t-on lors de l’achat d’un logement neuf à Alicante ou Valence ?

Pour un logement neuf acheté directement auprès d’un promoteur, l’acheteur paie normalement 10 % de TVA et également l’AJD. Dans la Communauté valencienne, depuis le 1er juin 2026, le taux général d’AJD est de 1,4 %. (boe.es)

L’ITP est-il calculé sur le prix d’achat ou sur la valeur de référence ?

Pour les biens immobiliers, la base imposable est déterminée à partir de la valeur de référence cadastrale à la date d’exigibilité de l’impôt. Si le prix convenu, la valeur déclarée ou la contrepartie est supérieur, le montant le plus élevé est retenu. (boe.es)

Qu’est-ce qui change pour une villa de luxe de plus de 1.000.000 € ?

Dans la Communauté valencienne, si la valeur du bien dépasse 1.000.000 €, le taux d’ITP applicable est de 11 %. C’est pourquoi les opérations portant sur des villas de luxe doivent être examinées avec une attention particulière avant la signature d’une réservation ou d’un contrat d’arrhes.

Un bien de seconde main est-il soumis à la TVA ?

En règle générale, non. Les deuxièmes transmissions et transmissions ultérieures sont généralement imposées par l’ITP et non par la TVA, sauf cas spécifiques devant être analysés individuellement.

Une villa neuve est-elle soumise à la TVA ?

Oui. Si elle est achetée directement auprès d’un promoteur, une villa neuve est normalement soumise à une TVA de 10 %. Dans la Communauté valencienne, il faut également tenir compte de l’AJD, avec un taux général de 1,4 % depuis le 1er juin 2026.

La location touristique est-elle soumise à la TVA ?

Cela dépend. Si seul le bien est mis à disposition, la location peut être exonérée de TVA. Si des services propres à l’industrie hôtelière sont fournis, elle peut être soumise à une TVA de 10 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Que se passe-t-il si j’achète à un vendeur non-résident ?

L’acheteur doit vérifier s’il convient d’appliquer la retenue de 3 % et de la verser via le modèle 211 lorsqu’il achète un bien appartenant à un vendeur non-résident.

Faut-il vérifier la fiscalité avant de signer un contrat d’arrhes ?

Oui. La fiscalité doit être vérifiée avant tout engagement financier, en particulier dans les opérations de logement neuf, investissement, location touristique, sociétés, vendeurs non-résidents ou villas de luxe au-dessus de 1.000.000 €.

Conclusion : bien acheter signifie aussi bien calculer les impôts

Acheter un bien immobilier sur la Costa Blanca en 2026 exige plus de précision que jamais. Il ne suffit pas de connaître le prix de vente. Il faut comprendre si l’opération est soumise à la TVA, à l’ITP ou à l’AJD ; si le bien dépasse 1.000.000 € ; s’il existe une valeur de référence cadastrale ; si le vendeur est résident ou non-résident ; et quel sera l’usage réel du bien.

Dans des zones comme Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante et Valence, où de nombreuses opérations impliquent des acheteurs internationaux, sociétés, investissements patrimoniaux, logements neufs, locations touristiques et actifs de grande valeur, la fiscalité immobilière doit faire partie de la stratégie dès le départ.

COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® accompagne propriétaires, acheteurs et investisseurs avec une vision stratégique, professionnelle et discrète, en coordonnant chaque opération avec les conseillers fiscaux et juridiques correspondants lorsque la structure de l’achat l’exige.

Note professionnelle

Contenu informatif mis à jour en juin 2026. La fiscalité immobilière peut varier selon la communauté autonome, le type d’opération, la situation du vendeur, la valeur du bien, l’usage prévu, la structure juridique de l’acheteur et la réglementation applicable au moment de l’exigibilité de l’impôt. Avant de signer une opération, chaque cas concret doit être vérifié avec un conseil fiscal et juridique spécialisé.