Immobiliensteuern beim Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca und in der Valencianischen Gemeinschaft 2026: IVA, ITP, AJD und reale Kosten

Von COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ®
Aktualisiert im Juni 2026 · 8 Min. Lesezeit

Zusammenfassung

Der Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca erfordert mehr als nur die Analyse des Verkaufspreises. Im Jahr 2026 muss der Käufer zwischen Neubauimmobilie, Bestandsimmobilie, Luxusimmobilie, Transaktionen mit Nichtresidenten, Ferienvermietung, Vermögensinvestition und möglichen zusätzlichen Kosten wie Notar, Grundbuch, Gestoría oder Finanzierung unterscheiden.

Seit dem 1. Juni 2026 wird der Kauf einer Bestandsimmobilie in der Valencianischen Gemeinschaft grundsätzlich mit 9 % ITP besteuert. Wenn der Wert der übertragenen Immobilie 1.000.000 € übersteigt, beträgt der anwendbare Steuersatz 11 %. Bei Neubauimmobilien unterliegt die Transaktion normalerweise der IVA in Höhe von 10 % und zusätzlich der AJD, deren allgemeiner Steuersatz in der Valencianischen Gemeinschaft seit demselben Datum 1,4 % beträgt. Das Gesetz 5/2025 der Generalitat bestätigt diese Änderungen für steuerpflichtige Tatbestände, die ab dem 1. Juni 2026 entstehen. (boe.es)

In Märkten wie Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante und Valencia, in denen nationale Käufer, internationale Kunden, Bauträger, Vermögensgesellschaften und Investoren zusammentreffen, hilft ein klares Verständnis dieser Steuern, Fehler zu vermeiden, Kosten vorherzusehen und die Transaktion vor der Unterzeichnung einer Reservierung, eines Anzahlungsvertrags oder einer öffentlichen Urkunde abzusichern.

Welche Steuern zahlt man beim Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca im Jahr 2026?

Die Besteuerung eines Immobilienkaufs hängt hauptsächlich davon ab, ob es sich um eine Neubauimmobilie oder um eine Bestandsimmobilie handelt.

Die spanische Steuerbehörde unterscheidet zwischen gebrauchten Immobilien, bei denen der Käufer die Grunderwerbsteuer ITP bei der zuständigen regionalen Steuerverwaltung entrichtet, und Neubauimmobilien, die der IVA unterliegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Diese Tabelle dient als allgemeine Orientierung. Jede Transaktion muss anhand der Art der Immobilie, der Stellung des Verkäufers, des Katasterreferenzwerts, der vorgesehenen Nutzung, der Kaufstruktur und der verfügbaren rechtlichen Dokumentation geprüft werden.

ITP in der Valencianischen Gemeinschaft 2026: 9 % allgemeiner Satz und 11 % für Immobilien über 1.000.000 €

Die ITP ist die wichtigste Steuer beim Kauf von Bestandsimmobilien. An der Costa Blanca betrifft sie Käufer von Bestandsimmobilien in Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante, Valencia und im gesamten Gebiet der Valencianischen Gemeinschaft.

Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine ITP-Satz in der Valencianischen Gemeinschaft 9 % für Immobilienerwerbe. Wenn jedoch der Wert der übertragenen Immobilie oder des begründeten oder übertragenen dinglichen Rechts an der Immobilie 1.000.000 € übersteigt, beträgt der anwendbare Satz 11 %. (boe.es)

Praktische Beispiele für ITP an der Costa Blanca

Im Markt für Luxusvillen ist dieser Unterschied besonders relevant. Eine Transaktion über 1.000.000 € kann dem ITP-Satz von 11 % unterliegen. Deshalb sollte der Käufer die realen Kosten berechnen, bevor er sich durch eine Reservierung oder einen privaten Kaufvertrag bindet.

Neubauimmobilien in Alicante und Valencia: 10 % IVA und 1,4 % AJD

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger fällt nicht ITP, sondern IVA an. Grundsätzlich wird eine Neubauwohnung oder ein Neubauhaus mit 10 % IVA besteuert, die zum Kaufpreis hinzugerechnet wird.

Zusätzlich muss in der Valencianischen Gemeinschaft die Steuer auf beurkundete Rechtsakte berücksichtigt werden, die AJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine AJD-Satz 1,4 %. (boe.es)

Praktisches Beispiel bei Neubau

Zu diesen Beträgen kommen Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Gestoría, Bewertung bei Finanzierung und weitere Kosten im Zusammenhang mit der formellen Abwicklung der Transaktion hinzu.

Bestandsimmobilie: Wann ITP und nicht IVA gezahlt wird

Eine Bestandsimmobilie unterliegt normalerweise nicht der IVA, sondern der ITP. Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist, sofern es sich um eine zweite oder spätere Übertragung handelt und keine besonderen Umstände vorliegen, die eine andere steuerliche Behandlung erforderlich machen.

Einer der häufigsten Fehler besteht in der Annahme, dass „immer IVA anfällt, wenn eine Gesellschaft verkauft“. Das ist nicht zwingend richtig. Entscheidend ist nicht nur, wer verkauft, sondern auch die Art der Immobilie, ob es sich um eine Erst- oder Folgeübertragung handelt, die Nutzung des Vermögenswerts, die steuerliche Stellung des Verkäufers und die mögliche Existenz eines Verzichts auf die IVA-Befreiung.

Katasterreferenzwert: Der Wert, der die endgültige Steuer verändern kann

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird die ITP nicht immer ausschließlich auf Grundlage des zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Preises berechnet. Artikel 10 des konsolidierten Textes des ITPAJD-Gesetzes legt fest, dass bei Immobilien der in den Katastervorschriften vorgesehene Referenzwert zum Zeitpunkt der Steuerentstehung maßgeblich ist. Wenn der erklärte Wert, der vereinbarte Preis oder die Gegenleistung höher ist als der Referenzwert, wird der höhere Betrag als Bemessungsgrundlage herangezogen. (boe.es)

Das bedeutet, dass vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Anzahlungsvertrags geprüft werden sollte, ob die Immobilie einen Katasterreferenzwert hat und ob dieser über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt.

Warum dies bei einer Luxusvilla wichtig ist

Bei einer einzigartigen Immobilie, einer renovierten Villa, einer mediterranen Finca, einem Haus mit Meerblick oder einer Immobilie in einer Premiumlage kann der Referenzwert nicht alle tatsächlichen Nuancen des Vermögenswerts widerspiegeln. Steuerlich kann er jedoch die Bemessungsgrundlage bestimmen.

Deshalb ist es bei hochwertigen Immobilien in Jávea, Moraira, Dénia, Benissa oder Altea empfehlenswert, diesen Wert zu prüfen, bevor der endgültige Preis verhandelt, der Anzahlungsvertrag strukturiert oder die Gesamtkosten des Erwerbs berechnet werden.

Schneller Vergleich: Neubauimmobilie gegenüber Bestandsimmobilie

Dieser Vergleich erklärt, warum zwei Immobilien mit demselben Preis unterschiedliche steuerliche Kosten verursachen können. Eine Neubauvilla für 1.200.000 € wird nicht auf dieselbe Weise analysiert wie eine Bestandsvilla für 1.200.000 €.

Kosten beim Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca

Neben IVA, ITP oder AJD muss der Käufer auch weitere Abwicklungskosten einplanen.

Zu den häufigsten gehören Notarkosten, Grundbuchkosten, Gestoría-Kosten, wenn eine Finanzierung oder professionelle Abwicklung erfolgt, sowie Bewertungskosten bei Beantragung einer Hypothek. Bei Transaktionen mit internationalen Käufern können außerdem Kosten für Übersetzungen, notarielle Vollmachten, Kontoeröffnung, steuerliche Vertretung oder rechtliche Koordination entstehen.

Ausländische Käufer an der Costa Blanca: NIE, nichtresidenter Verkäufer und 3-%-Einbehalt

Die Costa Blanca zieht Käufer aus den Niederlanden, Belgien, Deutschland, Frankreich, der Schweiz, dem Vereinigten Königreich, den Vereinigten Staaten und weiteren internationalen Märkten an. Für diese Profile muss die spanische Besteuerung vor der Unterzeichnung klar erklärt werden.

Ein ausländischer Käufer benötigt eine NIE, um den Kauf formell abzuwickeln und Steuern zu entrichten. Wenn er außerdem von einem nichtresidenten Verkäufer kauft, muss der 3-%-Einbehalt auf die vereinbarte Gegenleistung geprüft werden. Die spanische Steuerbehörde weist darauf hin, dass der Käufer einer Immobilie, die einem Nichtresidenten gehört, 3 % einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des nichtresidenten Verkäufers über das Formular 211 einzahlen muss. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dieser Punkt ist besonders relevant bei Luxusgeschäften, bei denen sowohl Käufer als auch Verkäufer nichtresident sein können und die Transaktion eine Koordination zwischen Agentur, Anwalt, Steuerberater, Notar und Bank erfordert.

Vermietung als Hauptwohnsitz: Wann sie von der IVA befreit ist

Die Vermietung einer Immobilie zur stabilen und dauerhaften Nutzung als Hauptwohnsitz ist von der IVA befreit. Diese Regel ändert sich, wenn die Immobilie beruflich, geschäftlich oder im Rahmen einer falsch strukturierten Unternehmensnutzung verwendet wird.

Beispielsweise kann eine Immobilie, die als berufliches Büro, Praxis, Geschäftsräume oder Unternehmensunterkunft ohne konkrete Identifizierung des Endnutzers vermietet wird, die Befreiung verlieren und der IVA unterliegen. Die spanische Steuerbehörde weist darauf hin, dass eine gemischte Nutzung als Wohnung und berufliches Büro mit 21 % besteuert werden kann. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Schlüsselfrage für den Eigentümer

Spiegelt der Vertrag tatsächlich eine dauerhafte Wohnnutzung wider oder liegt eine berufliche, geschäftliche oder gemischte Nutzung vor?

Dieser Unterschied sollte von Anfang an geklärt werden, insbesondere bei hochwertigen Immobilien, die an Führungskräfte, Unternehmen, Vermögensgesellschaften oder internationale Kunden vermietet werden.

Ferienvermietung an der Costa Blanca: Wann IVA anfällt und wann nicht

Die Ferienvermietung verdient besondere Aufmerksamkeit in Gebieten wie Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe und Altea, wo die Ferienrendite Teil der Analyse vieler Eigentümer und Investoren ist.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen der bloßen Überlassung der Immobilie und der Erbringung hoteltypischer Dienstleistungen.

Die spanische Steuerbehörde weist darauf hin, dass die Vermietung einer Ferienwohnung nicht von der IVA befreit ist und mit dem ermäßigten Satz von 10 % besteuert werden muss, wenn hoteltypische Dienstleistungen erbracht werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Die steuerliche Einordnung muss anhand des tatsächlichen Betriebsmodells, der angebotenen Leistungen, der touristischen Lizenz, der operativen Verwaltung und der vertraglichen Dokumentation geprüft werden.

Geschäftslokale, Büros und gemischt genutzte Vermögenswerte

Geschäftslokale und Büros haben in der Regel eine andere steuerliche Behandlung als Wohnimmobilien. Die Vermietung eines Geschäftslokals unterliegt grundsätzlich der IVA mit 21 %.

Bei einem Verkauf kann die Situation je nachdem variieren, ob es sich um ein neues oder gebrauchtes Lokal handelt und ob es von einer Privatperson, einer Gesellschaft, einem Unternehmer, Bauträger oder Investor übertragen wird. Außerdem kann zu prüfen sein, ob ein Verzicht auf die IVA-Befreiung oder die Umkehr der Steuerschuldnerschaft Anwendung findet.

Dieser Punkt ist relevant bei gemischt genutzten Vermögenswerten, in Wohnungen umgewandelten Geschäftslokalen, Lofts, Immobilien mit Nutzungsänderung, Gebäuden mit mehreren Einheiten oder teilweise wirtschaftlich genutzten Immobilien.

Verzicht auf die IVA-Befreiung und Umkehr der Steuerschuldnerschaft

Bei bestimmten Transaktionen zwischen Unternehmern oder Freiberuflern, insbesondere bei Geschäftslokalen, Lagerhallen, Büros, Grundstücken oder wirtschaftlich genutzten Vermögenswerten, kann die Möglichkeit bestehen, auf die IVA-Befreiung zu verzichten.

Warum kann das interessant sein? Weil die IVA abzugsfähig sein kann, wenn der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, während die ITP in der Regel einen endgültigen Kostenfaktor darstellt.

In diesen Transaktionen kann die Umkehr der Steuerschuldnerschaft Anwendung finden. Das bedeutet, dass der Verkäufer die IVA nicht wie üblich in Rechnung stellt, sondern der Käufer die Steuer nach den anwendbaren steuerlichen Regeln selbst erklärt.

Immobilienmaklerhonorare: IVA auf professionelle Honorare

Immobilienmaklerhonorare unterliegen grundsätzlich der IVA in Höhe von 21 %.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Kunde eine Privatperson, Gesellschaft, ein Bauträger, Investor oder ausländischer Käufer ist, sofern es sich um eine professionelle Dienstleistung handelt, die der spanischen IVA unterliegt.

Professionelle Honorare sollten von Beginn der Transaktion an schriftlich definiert werden, einschließlich Bemessungsgrundlage, anwendbarer IVA, Zeitpunkt der Steuerentstehung und Zahlungsbedingungen.

Wie viel Geld sollte ein Käufer 2026 einplanen?

Als allgemeine Orientierung sollte ein Käufer einer Bestandsimmobilie in der Valencianischen Gemeinschaft den Kaufpreis zuzüglich der entsprechenden ITP einplanen, die seit dem 1. Juni 2026 grundsätzlich 9 % beträgt und 11 %, wenn der Wert der Immobilie 1.000.000 € übersteigt, zusätzlich zu Notar, Grundbuch und weiteren Kosten.

Bei Neubauimmobilien sollte der Käufer den Kaufpreis zuzüglich 10 % IVA, 1,4 % AJD seit dem 1. Juni 2026 und die zusätzlichen Abwicklungskosten einplanen.

Diese Berechnungen beinhalten keine Notar-, Grundbuch-, Gestoría-, Bewertungs-, Finanzierungs- oder möglichen spezifischen Rechts- und Steuerkosten.

Checkliste vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Anzahlungsvertrags

Bevor ein Käufer einen Geldbetrag bindet, sollte klar sein, ob die Transaktion der IVA, ITP oder AJD unterliegt; ob es sich um eine Neubau- oder Bestandsimmobilie handelt; ob der Wert 1.000.000 € übersteigt; ob ein Katasterreferenzwert besteht; ob der Verkäufer resident oder nichtresident ist; ob Belastungen, Hypotheken, städtebauliche Risiken oder dokumentarische Einschränkungen bestehen; und ob die geplante Nutzung Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienvermietung, Investition oder berufliche Tätigkeit ist.

Bei hochwertigen Immobilien sollte diese Prüfung vor der Unterzeichnung erfolgen, nicht danach.

Der Wert einer Immobilienagentur liegt nicht nur im Verkauf

Im heutigen Immobilienmarkt, insbesondere im Premiumsegment, sucht der Kunde nicht einfach eine Agentur, die eine Immobilie veröffentlicht. Er sucht Urteilsvermögen, Voraussicht, Vertraulichkeit und die Fähigkeit, Risiken zu erkennen, bevor sie zu Problemen werden.

COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® arbeitet mit einer vermögensorientierten Sicht auf die Immobilientransaktion. Jede Immobilie erfordert eine individuelle Analyse: rechtliche Situation, Dokumentation, Besteuerung, Positionierung, kommerzielle Erzählung, Käuferprofil, Referenzwert, anwendbare Besteuerung und Verhandlungsstrategie.

Ziel ist es nicht, den Steuer- oder Rechtsberater zu ersetzen, sondern die Transaktion mit den entsprechenden Fachleuten zu koordinieren, damit Käufer und Verkäufer informierte, sichere Entscheidungen treffen können, die dem tatsächlichen Wert des Vermögenswerts entsprechen.

Häufige Fragen zu Steuern beim Immobilienkauf an der Costa Blanca

Wie hoch ist die ITP in der Valencianischen Gemeinschaft im Jahr 2026?

Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine ITP-Satz in der Valencianischen Gemeinschaft 9 % für Immobilienerwerbe. Wenn der Wert der übertragenen Immobilie 1.000.000 € übersteigt, beträgt der anwendbare Satz 11 %. (boe.es)

Wie viel Steuer zahlt man beim Kauf einer Bestandsimmobilie an der Costa Blanca?

Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer ITP. Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine Satz in der Valencianischen Gemeinschaft 9 %, außer bei Immobilien mit einem Wert von über 1.000.000 €, die mit 11 % besteuert werden. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und weitere Abwicklungskosten.

Wie viel zahlt man beim Kauf einer Neubauimmobilie in Alicante oder Valencia?

Bei einer Neubauimmobilie, die direkt vom Bauträger gekauft wird, zahlt der Käufer normalerweise 10 % IVA und zusätzlich AJD. In der Valencianischen Gemeinschaft beträgt der allgemeine AJD-Satz seit dem 1. Juni 2026 1,4 %. (boe.es)

Wird die ITP auf den Kaufpreis oder auf den Referenzwert berechnet?

Bei Immobilien wird die Bemessungsgrundlage anhand des Katasterreferenzwerts zum Zeitpunkt der Steuerentstehung bestimmt. Wenn der vereinbarte Preis, der erklärte Wert oder die Gegenleistung höher ist, wird der höchste dieser Beträge verwendet. (boe.es)

Was ändert sich bei einer Luxusvilla über 1.000.000 €?

In der Valencianischen Gemeinschaft gilt für Immobilien mit einem Wert von über 1.000.000 € ein ITP-Satz von 11 %. Deshalb müssen Transaktionen mit Luxusvillen vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Anzahlungsvertrags besonders sorgfältig geprüft werden.

Unterliegt eine Bestandsimmobilie der IVA?

Grundsätzlich nein. Zweite und spätere Immobilienübertragungen werden in der Regel über die ITP und nicht über die IVA besteuert, außer in bestimmten Fällen, die individuell geprüft werden müssen.

Unterliegt eine Neubauvilla der IVA?

Ja. Wenn sie direkt von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt eine Neubauwohnimmobilie normalerweise der IVA von 10 %. Zusätzlich ist in der Valencianischen Gemeinschaft die AJD zu berücksichtigen, mit einem allgemeinen Satz von 1,4 % seit dem 1. Juni 2026.

Unterliegt eine Ferienvermietung der IVA?

Das hängt davon ab. Wenn lediglich die Immobilie zur Verfügung gestellt wird, kann die Vermietung von der IVA befreit sein. Werden hoteltypische Dienstleistungen erbracht, kann sie der IVA von 10 % unterliegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Was passiert, wenn ich von einem nichtresidenten Verkäufer kaufe?

Der Käufer muss prüfen, ob der 3-%-Einbehalt anzuwenden und über das Formular 211 einzuzahlen ist, wenn er eine Immobilie kauft, die einem nichtresidenten Verkäufer gehört.

Sollte die Besteuerung vor der Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags geprüft werden?

Ja. Die Besteuerung sollte vor der Übernahme finanzieller Verpflichtungen geprüft werden, insbesondere bei Neubau, Investitionen, Ferienvermietung, Gesellschaften, nichtresidenten Verkäufern oder Luxusvillen über 1.000.000 €.

Fazit: Gut kaufen bedeutet auch, Steuern richtig zu berechnen

Der Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca im Jahr 2026 erfordert mehr Präzision denn je. Es reicht nicht aus, den Verkaufspreis zu kennen. Entscheidend ist zu verstehen, ob die Transaktion der IVA, ITP oder AJD unterliegt; ob die Immobilie 1.000.000 € übersteigt; ob ein Katasterreferenzwert besteht; ob der Verkäufer resident oder nichtresident ist; und welche tatsächliche Nutzung die Immobilie haben wird.

In Gebieten wie Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante und Valencia, in denen viele Transaktionen internationale Käufer, Gesellschaften, Vermögensinvestitionen, Neubauimmobilien, Ferienvermietung und hochwertige Vermögenswerte betreffen, muss die Immobilienbesteuerung von Anfang an Teil der Strategie sein.

COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® begleitet Eigentümer, Käufer und Investoren mit einer strategischen, professionellen und diskreten Vision und koordiniert jede Transaktion mit den entsprechenden Steuer- und Rechtsberatern, wenn die Struktur des Kaufs dies erfordert.

Professioneller Hinweis

Dieser informative Inhalt wurde im Juni 2026 aktualisiert. Die Immobilienbesteuerung kann je nach autonomer Gemeinschaft, Art der Transaktion, Stellung des Verkäufers, Immobilienwert, vorgesehener Nutzung, rechtlicher Struktur des Käufers und den zum Zeitpunkt der Steuerentstehung geltenden Vorschriften variieren. Vor der Unterzeichnung einer Transaktion sollte jeder konkrete Fall mit spezialisierter steuerlicher und rechtlicher Beratung geprüft werden.