Vastgoedbelastingen bij het kopen van een woning aan de Costa Blanca en in de Valenciaanse Gemeenschap in 2026: btw, ITP, AJD en werkelijke kosten

Door COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ®
Bijgewerkt in juni 2026 · 8 min. leestijd

Samenvatting

Een woning kopen aan de Costa Blanca vraagt om meer dan alleen het analyseren van de verkoopprijs. In 2026 moet de koper onderscheid maken tussen nieuwbouw, bestaande bouw, luxe vastgoed, transacties met niet-residenten, toeristische verhuur, vermogensinvesteringen en mogelijke bijkomende kosten zoals notaris, Kadaster, administratieve afhandeling of financiering.

Sinds 1 juni 2026 wordt de aankoop van een bestaande woning in de Valenciaanse Gemeenschap in het algemeen belast met 9% ITP. Wanneer de waarde van het overgedragen vastgoed hoger is dan 1.000.000 €, bedraagt het toepasselijke tarief 11%. Bij nieuwbouw is de transactie normaal gesproken onderworpen aan 10% btw en daarnaast aan AJD, waarvan het algemene tarief in de Valenciaanse Gemeenschap vanaf dezelfde datum 1,4% bedraagt. Wet 5/2025 van de Generalitat bevestigt deze wijzigingen voor belastbare feiten die ontstaan vanaf 1 juni 2026. (boe.es)

In markten zoals Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante en Valencia, waar nationale kopers, internationale cliënten, projectontwikkelaars, vermogensvennootschappen en investeerders samenkomen, helpt een goed begrip van deze belastingen om fouten te vermijden, kosten vooraf in te schatten en de transactie te beschermen vóór het ondertekenen van een reservering, koopcontract of notariële akte.

Welke belastingen betaalt men bij het kopen van een woning aan de Costa Blanca in 2026?

De fiscale behandeling van een vastgoedtransactie hangt voornamelijk af van de vraag of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat.

De Spaanse Belastingdienst maakt onderscheid tussen gebruikte woningen, waarbij de koper de overdrachtsbelasting ITP betaalt aan de bevoegde regionale belastingdienst, en nieuwbouwwoningen, die onderworpen zijn aan btw. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Deze tabel dient als algemene richtlijn. Elke transactie moet worden beoordeeld op basis van het type vastgoed, de status van de verkoper, de kadastrale referentiewaarde, het beoogde gebruik, de aankoopstructuur en de beschikbare juridische documentatie.

ITP in de Valenciaanse Gemeenschap 2026: algemeen tarief van 9% en 11% voor vastgoed boven 1.000.000 €

De ITP is de belangrijkste belasting bij de aankoop van bestaande woningen. Aan de Costa Blanca heeft deze belasting direct invloed op kopers van bestaande woningen in Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante, Valencia en de rest van de Valenciaanse Gemeenschap.

Sinds 1 juni 2026 bedraagt het algemene ITP-tarief in de Valenciaanse Gemeenschap 9% voor vastgoedverwervingen. Wanneer de waarde van het overgedragen vastgoed, of van het zakelijk recht dat op het vastgoed wordt gevestigd of overgedragen, hoger is dan 1.000.000 €, bedraagt het toepasselijke tarief echter 11%. (boe.es)

Praktische voorbeelden van ITP aan de Costa Blanca

In de markt voor luxe villa’s is dit verschil bijzonder belangrijk. Een transactie boven 1.000.000 € kan onderworpen zijn aan 11% ITP. Daarom moet de koper de werkelijke kosten berekenen voordat hij zich verbindt via een reservering of een privaat koopcontract.

Nieuwbouw in Alicante en Valencia: 10% btw en 1,4% AJD

Wanneer een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt gekocht, is de transactie niet onderworpen aan ITP, maar aan btw. In het algemeen wordt een nieuwbouwwoning belast met 10% btw, die bovenop de aankoopprijs komt.

Daarnaast moet in de Valenciaanse Gemeenschap rekening worden gehouden met de belasting op notariële documenten, AJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sinds 1 juni 2026 bedraagt het algemene AJD-tarief 1,4%. (boe.es)

Praktisch voorbeeld bij nieuwbouw

Bij deze bedragen moeten nog notariskosten, Kadaster, administratieve afhandeling indien van toepassing, taxatie bij financiering en andere kosten in verband met de formalisering van de transactie worden opgeteld.

Bestaande woning: wanneer betaalt men ITP en geen btw?

Een bestaande woning is normaal gesproken niet onderworpen aan btw, maar aan ITP. Dit geldt ook wanneer de verkoper een vennootschap is, op voorwaarde dat het gaat om een tweede of latere overdracht en er geen bijzondere omstandigheden zijn die een andere fiscale behandeling vereisen.

Een van de meest voorkomende fouten is denken dat “er altijd btw is als een vennootschap verkoopt”. Dat is niet noodzakelijk juist. Niet alleen wie verkoopt is van belang, maar ook de aard van het vastgoed, of het om een eerste of latere overdracht gaat, het gebruik van het actief, de fiscale positie van de verkoper en het mogelijke bestaan van een afstand van de btw-vrijstelling.

Kadastrale referentiewaarde: het gegeven dat de uiteindelijke belasting kan wijzigen

Bij de aankoop van een bestaande woning wordt de ITP niet altijd uitsluitend berekend op basis van de prijs die koper en verkoper zijn overeengekomen. Artikel 10 van de geconsolideerde tekst van de ITPAJD-wet bepaalt dat bij vastgoed de waarde de referentiewaarde is die is vastgesteld volgens de kadastrale regelgeving op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt. Als de aangegeven waarde, de overeengekomen prijs of de tegenprestatie hoger is dan de referentiewaarde, wordt de hoogste waarde als belastbare grondslag genomen. (boe.es)

Dit betekent dat het raadzaam is vóór het ondertekenen van een reservering of koopcontract te controleren of het vastgoed een kadastrale referentiewaarde heeft en of deze hoger is dan de werkelijke aankoopprijs.

Waarom dit belangrijk is bij een luxe villa

Bij een uniek vastgoedobject, een gerenoveerde villa, een mediterrane finca, een woning met zeezicht of een eigendom op een toplocatie kan de referentiewaarde niet alle werkelijke nuances van het actief weerspiegelen. Fiscaal kan deze waarde echter wel de belastbare grondslag bepalen.

Daarom is het bij hoogwaardig vastgoed in Jávea, Moraira, Dénia, Benissa of Altea raadzaam deze waarde te controleren voordat de definitieve prijs wordt onderhandeld, het koopcontract wordt gestructureerd of de totale aankoopkosten worden berekend.

Snelle vergelijking: nieuwbouw tegenover bestaande bouw

Deze vergelijking helpt te begrijpen waarom twee woningen met dezelfde prijs verschillende fiscale kosten kunnen hebben. Een nieuwbouwvilla van 1.200.000 € wordt niet op dezelfde manier geanalyseerd als een bestaande villa van 1.200.000 €.

Kosten bij het kopen van een woning aan de Costa Blanca

Naast btw, ITP of AJD moet de koper ook rekening houden met andere formalisatiekosten.

De meest voorkomende zijn notariskosten, kosten van het Kadaster, administratieve afhandeling wanneer financiering of professionele verwerking nodig is, en taxatiekosten bij het aanvragen van een hypotheek. Bij transacties met internationale kopers kunnen er ook kosten zijn voor vertalingen, notariële volmachten, opening van een bankrekening, fiscale vertegenwoordiging of juridische coördinatie.

Buitenlandse kopers aan de Costa Blanca: NIE, niet-residente verkoper en 3% inhouding

De Costa Blanca trekt kopers aan uit Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, Zwitserland, het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en andere internationale markten. Voor deze profielen moet de Spaanse fiscaliteit duidelijk worden uitgelegd vóór de ondertekening.

Een buitenlandse koper heeft een NIE nodig om de aankoop formeel af te ronden en belastingen te betalen. Daarnaast moet, wanneer wordt gekocht van een niet-residente verkoper, de inhouding van 3% op de overeengekomen tegenprestatie worden beoordeeld. De Spaanse Belastingdienst geeft aan dat de koper van een woning die eigendom is van een niet-resident 3% moet inhouden en betalen als voorschot op de belasting van de niet-residente verkoper, via formulier 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dit punt is bijzonder relevant bij luxetransacties, waarbij zowel koper als verkoper niet-resident kan zijn en de transactie coördinatie vereist tussen makelaar, advocaat, fiscaal adviseur, notaris en bank.

Verhuur als hoofdverblijf: wanneer is deze vrijgesteld van btw?

De verhuur van een woning die bestemd is voor stabiel en permanent gebruik als hoofdverblijf is vrijgesteld van btw. Deze regel verandert wanneer de woning wordt gebruikt voor professionele, zakelijke of onjuist gestructureerde bedrijfsdoeleinden.

Een woning die bijvoorbeeld wordt verhuurd als professioneel kantoor, praktijkruimte, kantoor of bedrijfsaccommodatie zonder concrete identificatie van de eindgebruiker, kan de vrijstelling verliezen en onderworpen worden aan btw. De Spaanse Belastingdienst geeft aan dat gemengd gebruik als woning en professioneel kantoor belast kan worden met 21%. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Belangrijke vraag voor de eigenaar

Weerspiegelt het contract werkelijk permanent woongebruik, of is er sprake van professioneel, zakelijk of gemengd gebruik?

Dit onderscheid moet vanaf het begin duidelijk zijn, vooral bij hoogwaardig vastgoed dat wordt verhuurd aan directieleden, bedrijven, vermogensvennootschappen of internationale cliënten.

Toeristische verhuur aan de Costa Blanca: wanneer is er btw en wanneer niet?

Toeristische verhuur verdient bijzondere aandacht in gebieden zoals Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe en Altea, waar verhuurrendement deel uitmaakt van de analyse van veel eigenaren en investeerders.

De kern ligt in het onderscheid tussen het enkel ter beschikking stellen van het vastgoed en het leveren van diensten die eigen zijn aan de hotelsector.

De Spaanse Belastingdienst geeft aan dat, wanneer diensten worden geleverd die eigen zijn aan de hotelsector, de verhuur van een toeristisch appartement niet vrijgesteld is van btw en belast moet worden tegen het verlaagde tarief van 10%. (sede.agenciatributaria.gob.es)

De fiscale kwalificatie moet worden beoordeeld op basis van het werkelijke exploitatiemodel, de aangeboden diensten, de toeristische vergunning, het operationele beheer en de contractuele documentatie.

Commerciële ruimten, kantoren en gemengde activa

Commerciële ruimten en kantoren hebben doorgaans een andere fiscale behandeling dan residentieel vastgoed. De verhuur van een commerciële ruimte is in het algemeen onderworpen aan 21% btw.

Bij een verkoop kan de situatie verschillen afhankelijk van de vraag of het gaat om een nieuwe of gebruikte ruimte en of deze wordt overgedragen door een particulier, vennootschap, ondernemer, projectontwikkelaar of investeerder. Ook kan het nodig zijn te analyseren of afstand van de btw-vrijstelling of verlegging van de btw van toepassing is.

Dit punt is relevant bij gemengde activa, commerciële ruimten die zijn omgevormd tot woningen, lofts, vastgoed met wijziging van gebruik, gebouwen met meerdere eenheden of eigendommen die gedeeltelijk aan een economische activiteit zijn verbonden.

Afstand van de btw-vrijstelling en verleggingsregeling

Bij bepaalde transacties tussen ondernemers of professionals, met name bij commerciële ruimten, magazijnen, kantoren, percelen of activa die aan een economische activiteit zijn verbonden, kan het mogelijk zijn afstand te doen van de btw-vrijstelling.

Waarom kan dit interessant zijn? Omdat btw aftrekbaar kan zijn als de koper recht heeft op aftrek, terwijl ITP meestal een definitieve kost vormt.

Bij deze transacties kan de verleggingsregeling van toepassing zijn. Dit betekent dat de verkoper de btw niet op de gebruikelijke manier in rekening brengt, maar dat de koper de belasting zelf aangeeft volgens de toepasselijke fiscale regels.

Makelaarscourtage: btw op professionele honoraria

Makelaarscourtage is in het algemeen onderworpen aan 21% btw.

Dit geldt ongeacht of de klant een particulier, vennootschap, projectontwikkelaar, investeerder of buitenlandse koper is, zolang het gaat om een professionele dienst die onderworpen is aan Spaanse btw.

Professionele honoraria moeten vanaf het begin van de transactie schriftelijk worden vastgelegd, met vermelding van de belastbare grondslag, toepasselijke btw, moment van opeisbaarheid en betalingsvoorwaarden.

Hoeveel geld moet een koper in 2026 voorzien?

Als algemene richtlijn moet een koper van een bestaande woning in de Valenciaanse Gemeenschap rekening houden met de aankoopprijs plus de bijbehorende ITP, die sinds 1 juni 2026 in het algemeen 9% bedraagt en 11% wanneer de waarde van het vastgoed hoger is dan 1.000.000 €, naast notaris, Kadaster en andere kosten.

Bij nieuwbouw moet de koper rekening houden met de aankoopprijs plus 10% btw, 1,4% AJD sinds 1 juni 2026 en de bijkomende formalisatiekosten.

Deze berekeningen omvatten geen notaris-, Kadaster-, gestoría-, taxatie-, financierings- of mogelijke specifieke juridische of fiscale kosten.

Checklist vóór het ondertekenen van een reservering of koopcontract

Voordat een koper een bedrag vastlegt, moet duidelijk zijn of de transactie onderworpen is aan btw, ITP of AJD; of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat; of de waarde hoger is dan 1.000.000 €; of er een kadastrale referentiewaarde bestaat; of de verkoper resident of niet-resident is; of er lasten, hypotheken, stedenbouwkundige risico’s of documentaire beperkingen zijn; en of het beoogde gebruik hoofdverblijf, tweede woning, toeristische verhuur, investering of professionele activiteit zal zijn.

Bij hoogwaardig vastgoed moet deze controle vóór de ondertekening plaatsvinden, niet erna.

De waarde van een vastgoedkantoor ligt niet alleen in verkopen

In de huidige vastgoedmarkt, vooral in het premiumsegment, zoekt de klant niet enkel een kantoor dat een woning publiceert. Hij zoekt inzicht, vooruitziendheid, vertrouwelijkheid en het vermogen om risico’s te detecteren voordat ze problemen worden.

COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® werkt vanuit een vermogensgerichte visie op de vastgoedtransactie. Elk vastgoed vereist een individuele analyse: juridische situatie, documentatie, fiscaliteit, positionering, commerciële narratief, kopersprofiel, referentiewaarde, toepasselijke belasting en onderhandelingsstrategie.

Het doel is niet om de fiscale of juridische adviseur te vervangen, maar om de transactie te coördineren met de betrokken professionals, zodat koper en verkoper geïnformeerde, veilige beslissingen kunnen nemen die in lijn zijn met de werkelijke waarde van het actief.

Veelgestelde vragen over belastingen bij het kopen van vastgoed aan de Costa Blanca

Wat is de ITP in de Valenciaanse Gemeenschap in 2026?

Sinds 1 juni 2026 bedraagt het algemene ITP-tarief in de Valenciaanse Gemeenschap 9% voor vastgoedverwervingen. Als de waarde van het overgedragen vastgoed hoger is dan 1.000.000 €, bedraagt het toepasselijke tarief 11%. (boe.es)

Hoeveel belasting betaalt men bij het kopen van een bestaande woning aan de Costa Blanca?

Bij een bestaande woning betaalt de koper ITP. Sinds 1 juni 2026 bedraagt het algemene tarief 9% in de Valenciaanse Gemeenschap, behalve bij vastgoed met een waarde boven 1.000.000 €, dat belast wordt tegen 11%. Notaris-, Kadaster- en andere formalisatiekosten moeten daarbij worden opgeteld.

Hoeveel betaalt men bij het kopen van nieuwbouw in Alicante of Valencia?

Bij nieuwbouw die rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt gekocht, betaalt de koper normaal gesproken 10% btw en daarnaast AJD. In de Valenciaanse Gemeenschap bedraagt het algemene AJD-tarief sinds 1 juni 2026 1,4%. (boe.es)

Wordt ITP berekend op de aankoopprijs of op de referentiewaarde?

Bij vastgoed wordt de belastbare grondslag bepaald op basis van de kadastrale referentiewaarde op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt. Als de overeengekomen prijs, aangegeven waarde of tegenprestatie hoger is, wordt het hoogste bedrag gebruikt. (boe.es)

Wat verandert er bij een luxe villa boven 1.000.000 €?

In de Valenciaanse Gemeenschap geldt voor vastgoed met een waarde boven 1.000.000 € een ITP-tarief van 11%. Daarom moeten transacties met luxe villa’s bijzonder zorgvuldig worden gecontroleerd vóór het ondertekenen van een reservering of koopcontract.

Is een bestaande woning onderworpen aan btw?

In het algemeen niet. Tweede en latere overdrachten van vastgoed worden meestal belast via ITP en niet via btw, behalve in specifieke gevallen die individueel moeten worden geanalyseerd.

Is een nieuwbouwvilla onderworpen aan btw?

Ja. Wanneer zij rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt gekocht, is een nieuwbouwwoning normaal gesproken onderworpen aan 10% btw. Daarnaast moet in de Valenciaanse Gemeenschap rekening worden gehouden met AJD, met een algemeen tarief van 1,4% sinds 1 juni 2026.

Is toeristische verhuur onderworpen aan btw?

Dat hangt ervan af. Als alleen de woning ter beschikking wordt gesteld, kan de verhuur vrijgesteld zijn van btw. Als diensten worden geleverd die eigen zijn aan de hotelsector, kan de verhuur onderworpen zijn aan 10% btw. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wat gebeurt er als ik koop van een niet-residente verkoper?

De koper moet controleren of de inhouding van 3% moet worden toegepast en betaald via formulier 211 wanneer hij een woning koopt die eigendom is van een niet-residente verkoper.

Moet de fiscaliteit worden gecontroleerd vóór het ondertekenen van een koopcontract?

Ja. De fiscaliteit moet worden gecontroleerd vóór het aangaan van financiële verplichtingen, vooral bij nieuwbouw, investeringen, toeristische verhuur, vennootschappen, niet-residente verkopers of luxe villa’s boven 1.000.000 €.

Conclusie: goed kopen betekent ook belastingen correct berekenen

Een woning kopen aan de Costa Blanca in 2026 vereist meer precisie dan ooit. Het is niet genoeg om de verkoopprijs te kennen. Het is noodzakelijk te begrijpen of de transactie onderworpen is aan btw, ITP of AJD; of het vastgoed boven 1.000.000 € uitkomt; of er een kadastrale referentiewaarde bestaat; of de verkoper resident of niet-resident is; en wat het werkelijke gebruik van de woning zal zijn.

In gebieden zoals Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante en Valencia, waar veel transacties internationale kopers, vennootschappen, vermogensinvesteringen, nieuwbouw, toeristische verhuur en hoogwaardige activa omvatten, moet vastgoedfiscaliteit vanaf het begin deel uitmaken van de strategie.

COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® begeleidt eigenaren, kopers en investeerders met een strategische, professionele en discrete visie en coördineert elke transactie met de juiste fiscale en juridische adviseurs wanneer de structuur van de aankoop dit vereist.

Professionele nota

Deze informatieve inhoud is bijgewerkt in juni 2026. Vastgoedfiscaliteit kan variëren afhankelijk van de autonome gemeenschap, het type transactie, de status van de verkoper, de waarde van het vastgoed, het beoogde gebruik, de juridische structuur van de koper en de toepasselijke regelgeving op het moment waarop de belasting verschuldigd wordt. Vóór het ondertekenen van een transactie moet elk concreet geval worden gecontroleerd met gespecialiseerd fiscaal en juridisch advies.