Por COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ®
Actualizado en junio de 2026 · 8 min. de lectura
Comprar una vivienda en la Costa Blanca exige algo más que analizar el precio de venta. En 2026, el comprador debe distinguir entre vivienda nueva, vivienda de segunda mano, inmueble de lujo, operación con no residentes, alquiler turístico, inversión patrimonial y posibles gastos adicionales de notaría, registro, gestoría o financiación.
Desde el 1 de junio de 2026, la compra de vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana tributa, con carácter general, al 9 % de ITP. Cuando el valor del inmueble transmitido supera 1.000.000 €, el tipo aplicable es del 11 %. En vivienda nueva, la operación tributa normalmente por IVA al 10 % y, además, por AJD, cuyo tipo general en la Comunidad Valenciana pasa al 1,4 % desde esa misma fecha. La Ley 5/2025 de la Generalitat confirma estas modificaciones con efectos para hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026. (BOE)
En mercados como Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante y Valencia, donde conviven compradores nacionales, clientes internacionales, promotores, sociedades patrimoniales e inversores, comprender bien estos impuestos permite evitar errores, anticipar costes y proteger la operación antes de firmar una reserva, unas arras o una escritura pública.
La fiscalidad de una compraventa inmobiliaria depende principalmente de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
La Agencia Tributaria diferencia entre vivienda usada, que supone para el comprador el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas ante la Hacienda autonómica correspondiente, y vivienda nueva, que tributa por IVA. (Agencia Tributaria)
Tipo de operación | Impuesto principal | Tipo general 2026 |
|---|---|---|
Vivienda nueva | IVA | 10 % |
Vivienda nueva | AJD | 1,4 % |
Segunda mano | ITP | 9 % |
Segunda mano lujo | ITP | 11 % |
Alquiler vivienda habitual | IVA | Exento |
Alquiler turístico con servicios hoteleros | IVA | 10 % |
Honorarios inmobiliarios | IVA | 21 % |
Esta tabla es una orientación general. Cada operación debe revisarse según el tipo de inmueble, la condición del vendedor, el valor de referencia catastral, el uso previsto, la estructura de compra y la documentación jurídica disponible.
El ITP es el impuesto principal en la compra de viviendas de segunda mano. En la Costa Blanca, afecta directamente a compradores de viviendas usadas en Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante, Valencia y el resto de la Comunidad Valenciana.
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP en la Comunidad Valenciana es del 9 % para adquisiciones de inmuebles. Sin embargo, cuando el valor del inmueble transmitido o del derecho real constituido o cedido sobre el inmueble supera 1.000.000 €, el tipo aplicable es del 11 %. (BOE)
Precio o valor fiscal | Tipo ITP | Importe aproximado |
|---|---|---|
500.000 € | 9 % | 45.000 € |
750.000 € | 9 % | 67.500 € |
950.000 € | 9 % | 85.500 € |
1.000.000 € | 9 % | 90.000 € |
1.200.000 € | 11 % | 132.000 € |
2.000.000 € | 11 % | 220.000 € |
En el mercado de villas de lujo, esta diferencia es especialmente importante. Una operación por encima de 1.000.000 € puede quedar sujeta al 11 % de ITP, por lo que el comprador debe calcular el coste real antes de comprometer una reserva o firmar un contrato privado.
Cuando se compra una vivienda nueva directamente a un promotor, la operación no tributa por ITP, sino por IVA. Con carácter general, la vivienda nueva tributa al 10 % de IVA, que se suma al precio de compraventa.
Además, en la Comunidad Valenciana debe tenerse en cuenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de AJD pasa al 1,4 %. (BOE)
Concepto | Tipo | Importe aproximado |
|---|---|---|
Precio de compra | — | 1.500.000 € |
IVA | 10 % | 150.000 € |
AJD | 1,4 % | 21.000 € |
Total impuestos principales | — | 171.000 € |
A estos importes habría que añadir notaría, registro, gestoría si procede, tasación en caso de financiación y otros gastos vinculados a la formalización de la operación.
La vivienda de segunda mano no tributa normalmente por IVA, sino por ITP. Esto ocurre aunque el vendedor sea una sociedad, siempre que la operación sea una segunda o posterior transmisión y no concurran circunstancias especiales que obliguen a revisar otro tratamiento fiscal.
Uno de los errores más habituales es pensar que “si vende una empresa, siempre hay IVA”. No es necesariamente así. Lo relevante no es solo quién vende, sino la naturaleza del inmueble, si se trata de primera o segunda transmisión, el uso del activo, la condición fiscal del vendedor y la posible existencia de renuncia a la exención de IVA.
En la compra de vivienda de segunda mano, el ITP no siempre se calcula únicamente sobre el precio pactado entre comprador y vendedor. El artículo 10 del texto refundido del ITPAJD establece que, en el caso de bienes inmuebles, el valor será el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro a la fecha de devengo del impuesto. Si el valor declarado, el precio pactado o la contraprestación son superiores al valor de referencia, se toma como base imponible la mayor de esas magnitudes. (BOE)
Esto significa que antes de firmar una reserva o contrato de arras conviene revisar si el inmueble tiene valor de referencia catastral y si este supera el precio real de compraventa.
En una propiedad singular, una villa reformada, una finca mediterránea, una vivienda con vistas al mar o una propiedad en zona prime, el valor de referencia puede no reflejar todos los matices reales del activo. Sin embargo, fiscalmente puede condicionar la base imponible del impuesto.
Por eso, en propiedades de alto valor en Jávea, Moraira, Dénia, Benissa o Altea, es recomendable revisar este dato antes de negociar el precio final, estructurar las arras o calcular el coste total de adquisición.
Aspecto clave | Vivienda nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
Impuesto principal | IVA | ITP |
Tipo habitual | 10 % | 9 % o 11 % |
AJD | Sí | No como regla general |
Vendedor habitual | Promotor | Particular o sociedad |
Riesgo principal | IVA + AJD | Valor de referencia |
Impacto en lujo | Alto por precio | Alto si supera 1.000.000 € |
Esta comparación permite entender por qué dos viviendas con el mismo precio pueden tener costes fiscales distintos. Una villa de obra nueva de 1.200.000 € no se analiza igual que una villa de segunda mano de 1.200.000 €.
Además de IVA, ITP o AJD, el comprador debe prever otros gastos de formalización.
Los más habituales son la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría si interviene financiación o tramitación profesional, y la tasación cuando se solicita hipoteca. En operaciones con comprador internacional también pueden existir costes vinculados a traducciones, poderes notariales, apertura de cuenta bancaria, representación fiscal o coordinación jurídica.
Operación | Impuestos principales | Otros gastos |
|---|---|---|
Segunda mano hasta 1.000.000 € | ITP 9 % | Notaría, registro, gestoría |
Segunda mano más de 1.000.000 € | ITP 11 % | Notaría, registro, gestoría |
Obra nueva | IVA 10 % + AJD 1,4 % | Notaría, registro, gestoría |
Compra con hipoteca | Según vivienda | Tasación y gastos financieros |
La Costa Blanca atrae a compradores de Países Bajos, Bélgica, Alemania, Francia, Suiza, Reino Unido, Estados Unidos y otros mercados internacionales. Para estos perfiles, la fiscalidad española debe explicarse con claridad antes de firmar.
El comprador extranjero necesita NIE para formalizar la compraventa y liquidar impuestos. Además, si compra a un vendedor no residente, debe revisarse la retención del 3 % sobre la contraprestación acordada. La Agencia Tributaria indica que el adquirente de un inmueble propiedad de un no residente debe retener e ingresar el 3 % como pago a cuenta del impuesto correspondiente al transmitente no residente, mediante el modelo 211. (Agencia Tributaria)
Este punto es especialmente relevante en operaciones de lujo, donde comprador y vendedor pueden ser no residentes y la operación requiere coordinación entre agencia, abogado, asesor fiscal, notaría y entidad bancaria.
El alquiler de una vivienda destinada a uso estable y permanente como residencia habitual está exento de IVA. Esta regla cambia si el inmueble se destina a un uso profesional, empresarial o corporativo mal estructurado.
Por ejemplo, una vivienda alquilada como despacho profesional, consulta, oficina o alojamiento corporativo sin identificación concreta del usuario final puede perder la exención y quedar sujeta a IVA. La Agencia Tributaria indica que el uso mixto de vivienda y despacho profesional puede tributar al 21 %. (Agencia Tributaria)
¿El contrato refleja realmente un uso residencial permanente o existe un uso profesional, empresarial o mixto?
Esta diferencia debe aclararse desde el inicio, especialmente en propiedades de alto valor alquiladas a directivos, empresas, sociedades patrimoniales o clientes internacionales.
El alquiler turístico merece una atención especial en zonas como Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe y Altea, donde la rentabilidad vacacional forma parte del análisis de muchos propietarios e inversores.
La clave está en distinguir entre la simple cesión del inmueble y la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
La Agencia Tributaria indica que, si se prestan servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no está exento de IVA y debe tributar al tipo reducido del 10 %. (Agencia Tributaria)
Servicio | Riesgo IVA |
|---|---|
Recepción continuada | Alto |
Limpieza periódica | Alto |
Cambio periódico de ropa | Alto |
Restauración o desayuno | Alto |
Limpieza solo entrada y salida | Bajo |
Cambio de ropa solo entrada y salida | Bajo |
La clasificación fiscal debe revisarse según el modelo real de explotación, los servicios ofrecidos, la licencia turística, la gestión operativa y la documentación contractual.
Los locales comerciales y oficinas suelen tener un tratamiento fiscal distinto al de la vivienda residencial. El alquiler de un local está sujeto a IVA al 21 % como regla general.
En compraventa, la situación puede variar según se trate de un local nuevo, usado, transmitido por particular, sociedad, empresario, promotor o inversor. También puede ser necesario analizar si procede renuncia a la exención de IVA o inversión del sujeto pasivo.
Este punto es relevante en activos mixtos, locales convertidos en vivienda, lofts, inmuebles con cambio de uso, edificios con varias unidades o propiedades parcialmente afectas a una actividad económica.
En determinadas operaciones entre empresarios o profesionales, especialmente en locales, naves, oficinas, solares o activos afectos a actividad económica, puede existir la posibilidad de renunciar a la exención de IVA.
¿Por qué puede interesar? Porque el IVA puede ser deducible si el comprador tiene derecho a deducción, mientras que el ITP suele ser un coste definitivo.
En estas operaciones puede operar la inversión del sujeto pasivo. Esto significa que el vendedor no repercute el IVA de forma ordinaria, sino que el comprador se autorrepercute el impuesto conforme a las reglas fiscales aplicables.
Los honorarios de intermediación inmobiliaria tributan, con carácter general, al 21 % de IVA.
Esto aplica tanto si el cliente es particular como si es sociedad, promotor, inversor o comprador extranjero, siempre que se trate de una prestación de servicios sujeta a IVA español.
Los honorarios profesionales deben quedar definidos por escrito desde el inicio de la operación, indicando base imponible, IVA aplicable, momento de devengo y condiciones de pago.
En términos orientativos, un comprador de vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana debe prever el precio de compra más el ITP correspondiente, que desde el 1 de junio de 2026 es del 9 % con carácter general y del 11 % cuando el valor del inmueble supera 1.000.000 €, además de notaría, registro y otros gastos.
En vivienda de obra nueva, debe prever el precio de compra más el 10 % de IVA, el 1,4 % de AJD desde el 1 de junio de 2026 y los gastos adicionales de formalización.
Tipo de compra | Precio | Impuesto principal | Coste fiscal aproximado |
|---|---|---|---|
Segunda mano | 750.000 € | ITP 9 % | 67.500 € |
Segunda mano lujo | 1.200.000 € | ITP 11 % | 132.000 € |
Obra nueva | 750.000 € | IVA 10 % + AJD 1,4 % | 85.500 € |
Obra nueva lujo | 1.500.000 € | IVA 10 % + AJD 1,4 % | 171.000 € |
Estos cálculos no incluyen notaría, registro, gestoría, tasación, financiación ni posibles costes jurídicos o fiscales específicos.
Antes de comprometer una cantidad económica, el comprador debería tener claro si la operación tributa por IVA, ITP o AJD; si el inmueble es vivienda nueva o de segunda mano; si el valor supera 1.000.000 €; si existe valor de referencia catastral; si el vendedor es residente o no residente; si hay cargas, hipotecas, afecciones urbanísticas o limitaciones documentales; y si el uso previsto será vivienda habitual, segunda residencia, alquiler turístico, inversión o actividad profesional.
En propiedades de alto valor, esta revisión debe realizarse antes de firmar, no después.
En el mercado inmobiliario actual, especialmente en el segmento premium, el cliente no busca únicamente una agencia que publique una vivienda. Busca criterio, anticipación, confidencialidad y capacidad para detectar riesgos antes de que se conviertan en problemas.
COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® trabaja desde una visión patrimonial de la operación inmobiliaria. Cada propiedad requiere una lectura individual: situación jurídica, documentación, fiscalidad, posicionamiento, narrativa comercial, perfil del comprador, valor de referencia, fiscalidad aplicable y estrategia de negociación.
El objetivo no es sustituir al asesor fiscal o jurídico, sino coordinar la operación con los profesionales correspondientes para que comprador y vendedor tomen decisiones informadas, seguras y alineadas con el verdadero valor del activo.
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP en la Comunidad Valenciana es del 9 % para adquisiciones de inmuebles. Si el valor del inmueble transmitido supera 1.000.000 €, el tipo aplicable es del 11 %. (BOE)
En vivienda de segunda mano, el comprador paga ITP. Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general es del 9 % en la Comunidad Valenciana, salvo inmuebles de valor superior a 1.000.000 €, que tributan al 11 %. A ello deben añadirse notaría, registro y otros gastos de formalización.
En vivienda nueva comprada directamente a promotor, el comprador paga normalmente el 10 % de IVA y, además, AJD. En la Comunidad Valenciana, desde el 1 de junio de 2026, el AJD general es del 1,4 %. (BOE)
En inmuebles, la base imponible se determina tomando como referencia el valor de referencia catastral a la fecha de devengo. Si el precio pactado, el valor declarado o la contraprestación son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes. (BOE)
En la Comunidad Valenciana, si el valor del inmueble supera 1.000.000 €, el tipo de ITP aplicable es del 11 %. Por eso, las operaciones de villas de lujo deben revisarse con especial atención antes de firmar una reserva o contrato de arras.
Con carácter general, no. Las segundas y posteriores transmisiones de vivienda suelen tributar por ITP, no por IVA, salvo supuestos específicos que deban analizarse individualmente.
Sí. Si se compra directamente a un promotor, la vivienda nueva tributa normalmente por IVA al 10 %. Además, en la Comunidad Valenciana debe tenerse en cuenta el AJD, cuyo tipo general es del 1,4 % desde el 1 de junio de 2026.
Depende. Si solo se cede el inmueble, puede estar exento de IVA. Si se prestan servicios propios de la industria hotelera, puede tributar al 10 % de IVA. (Agencia Tributaria)
El comprador debe revisar si procede practicar la retención del 3 % e ingresarla mediante el modelo 211 cuando compra un inmueble propiedad de un vendedor no residente.
Sí. La fiscalidad debe revisarse antes de asumir compromisos económicos, especialmente en operaciones de obra nueva, inversión, alquiler turístico, sociedades, vendedores no residentes o villas de lujo por encima de 1.000.000 €.
Comprar una vivienda en la Costa Blanca en 2026 exige una visión más precisa que nunca. No basta con saber el precio de venta. Hay que entender si la operación tributa por IVA, ITP o AJD; si el inmueble supera 1.000.000 €; si existe valor de referencia catastral; si el vendedor es residente o no residente; y qué uso real tendrá la propiedad.
En zonas como Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Calpe, Altea, Alicante y Valencia, donde muchas operaciones implican compradores internacionales, sociedades, inversión patrimonial, obra nueva, alquiler turístico y activos de alto valor, la fiscalidad inmobiliaria debe formar parte de la estrategia desde el primer momento.
COSTA HOUSES Luxury Villas S.L ® acompaña a propietarios, compradores e inversores con una visión estratégica, profesional y discreta, coordinando cada operación con los asesores fiscales y jurídicos correspondientes cuando la estructura de la compraventa lo requiere.
Contenido informativo actualizado en junio de 2026. La fiscalidad inmobiliaria puede variar según comunidad autónoma, tipo de operación, sujeto vendedor, valor del inmueble, uso previsto, estructura jurídica del comprador y normativa aplicable en el momento del devengo. Antes de firmar una operación, debe verificarse cada caso concreto con asesoramiento fiscal y jurídico especializado.
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